根据澳大利亚税务局（ATO）发布的《澳大利亚资产外国所有权登记报告》（Register of Foreign Ownership of Australian Assets），在过去一个财年中，中国投资者持有的澳大利亚住宅物业数量下降了约5.4%。尽管中国仍然是澳大利亚住宅房地产最大的外国持有者来源国，但其整体持有规模正在逐步减少。
相比之下，日本投资者持有的澳大利亚住宅物业数量增长了46%，使日本跃升至澳大利亚住宅房地产第五大外国持有者来源国，超过英国和美国。
那么，究竟是什么推动了这一变化？
经济环境正在推动海外投资
过去30多年，日本经济长期处于低增长、低通胀和极低利率的环境中。为了刺激经济，日本央行多年来一直维持超宽松货币政策，其中包括一段实行负利率的时期。
尽管日本已于2024年结束负利率政策，并逐步开始收紧货币政策，但截至2026年6月，日本的政策利率仍维持在约 1.0%。相比之下，澳大利亚同期的官方现金利率为 4.35%。
日本相对较低的融资成本，使投资者能够以较低成本获取资金，并通过海外投资实现资产配置多元化，寻求更具吸引力的长期回报。
从某种程度上来说，日本面临的问题并不是缺乏资本，而是国内具有吸引力的投资机会相对有限。
人口趋势正在形成截然不同的房地产市场基本面
人口结构同样是解释两国房地产市场差异的重要因素。
根据日本官方统计数据，截至2025年10月，日本人口约为 1.2305亿，相比2020年减少约 310万人，降幅约为 2.5%，人口下降趋势仍在持续。
人口减少通常意味着部分地区的住房需求减弱，住宅空置率上升，并可能限制长期租金增长及房价上涨空间。
而澳大利亚呈现出截然不同的人口发展趋势。
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，截至2025年12月，澳大利亚人口达到约 2,780万，较上一年增加 412,500人，年度人口增长率为 1.5%。
值得注意的是，其中约 301,000人 的人口增长来自海外净移民。
对于住宅房地产市场而言，持续的人口增长能够为住房、租赁物业及城市基础设施带来长期需求。
这些结构性基本面因素，对于长期房地产投资者而言，往往比短期市场周期更加重要。
相比单纯关注某一套房产的价格是否会上涨，机构投资者越来越重视一个更根本的问题：
未来十年，一个国家是否仍然能够持续产生强劲的住房需求？
日本机构资本正在加速布局澳大利亚房地产市场
近期日本对澳大利亚房地产投资的增长，并不完全来自个人投资者。
近年来，日本大型房地产开发商、保险公司、养老基金及房地产投资机构不断扩大在澳大利亚住宅市场的投资布局。
其中，不少机构将资金投入住宅开发项目，以及澳大利亚快速发展的 Build-to-Rent（建造后长期出租）住宅市场。
这种投资模式反映出一种更加注重长期回报的投资策略：与其追求短期房价上涨，不如通过稳定的租金收入及长期资本增值实现投资收益。
这也说明，日本机构投资者布局澳大利亚房地产市场，并不一定是因为他们预期房价会在短期内迅速上涨。
更重要的原因在于，他们看好澳大利亚长期的市场基本面，包括人口持续增长、住房供应不足，以及经济体系所展现出的韧性。
这对澳大利亚房地产市场意味着什么？
国际机构资本通常采取长期投资视角。
当大型投资机构决定将资金配置到某个国家的住宅房地产市场时，他们很少仅仅根据未来12个月的房价走势作出判断。
相反，他们更关注未来十年甚至更长时间内的人口变化趋势、经济基本面，以及住房需求的结构性增长。
对于普通购房者和房地产投资者而言，这并不意味着澳大利亚房价一定会在短期内上涨。
然而，这一趋势进一步反映出，在全球机构投资者眼中，澳大利亚住宅房地产市场仍然是具有长期吸引力的资产类别之一。
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本文仅供一般信息参考，内容基于当前市场数据、公开资料及相关市场分析观点，不构成任何财务、法律或投资建议。房地产市场状况及物业价值可能随时间变化，过往表现亦不代表未来结果。读者在作出任何房地产购买或投资决策前，应根据自身实际情况寻求独立专业意见。
